WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     | 1 |   ...   | 62 | 63 || 65 | 66 |   ...   | 98 |

• процентная ставка по кредиту, взятому арендодателем для приобретения объекта аренды, составляет 12% годовых. Если арендодатель использует для приобретения собственные оборотные средства, то все равно он должен учитывать ту же ставку для подсчета общей стоимости аренды. Стоимость кредита в квартал — 3%.

Один из возможных вариантов расчета арендных платежей сведен в табличную форму (табл. 18.1).

Таблица18.1. Расчет арендных ставок (в тыс. руб.) В графе А указаны основные данные для расчета. В графах I—XII указаны поквартальные результаты расчета, при этом графы I—Ill относятся к 1й аренде;

графы V—VIII — ко 2й; графы X—XII — к 3й, а графы IV и IX относятся к перерывам в аренде.

При подготовке к расчету арендодатель на основе опыта работы с конкретными видами объектов аренды в условиях реального рынка должен спрогнозировать возможную усредненную длительность последовательных периодов аренды и длительность перерывов между последовательными арендами, а также оценить возможный срок экономической жизни объекта аренды от момента его закупки до полной потери потребительских свойств вследствие морального или физического износа.

В нашем варианте расчета арендодатель спрогнозировал, что срок экономической жизни объекта составит 3 года (12 месяцев) при нормативном сроке амортизации 2,5 года (10 месяцев). Расчет арендных платежей осуществляется в следующем порядке:

1. В графе А показана общая стоимость приобретения объекта аренды Са с учетом уплаченного арендодателем НДС, равная 100 тыс. руб.

2. В графах 1Х указаны поквартальные амортизационные отчисления М, которые должны покрываться арендными платежами. Арендные отчисления используются арендодателем на погашение кредита или восполнение собственных средств, потраченных на приобретение объекта аренды.

3. В графах 1Х показана остаточная стоимость объекта аренды Сост, на которую будет начисляться стоимость кредита, полученного для приобретения объекта аренды, или стоимость собственных средств, потраченных арендодателем на те же цели.

4. В графах 1Х показана ежеквартальная стоимость кредита Ск на остаточную стоимость объекта аренды. Общая стоимость кредита составляет 16,5 тыс. руб.* * Если сдаваемое в аренду имущество облагается налогом, то он должен также начисляться к остаточной стоимости. В табл. 18.1 для упрощения это начисление не показано.

В графах IV и IX по позициям 2—4 показано, что, несмотря на перерывы между арендами, арендодатель при оперативной аренде может продолжать погашать кредит или восполнение собственных средств за счет амортизационных отчислений и начислять стоимость кредита с остаточной стоимости объекта аренды.

5. В графах 1Х показаны возможные величины неравномерных арендных платежей Ан = М + Ск, без учета интервалов времени между арендами. Общая сумма неравномерных арендных платежей ?Ан составляет 116,5 тыс. руб.

6. Поскольку при аренде, тем более при оперативной, в большинстве случаев применяются равномерные по величине платежи Ар, то общая сумма неравномерных платежей делится на число кварталов экономической жизни объекта аренды, за исключением еа перерывов между арендами: Ар = что составляет 11,65 тыс. руб.

7. Поскольку для расчета задана величина бруттоприбыли, равная 20%, т.е. тыс. руб., она делится равномерно на число кварталов нахождения объекта в аренде.

8. Если арендодатель самостоятельно производит страхование, то на его стоимость может быть увеличен первый арендный платеж каждого арендатора. Стоимость страхования принята в размере 3% стоимости каждой аренды.

9. Стоимость выполняемого арендодателем технического обслуживания может быть каждый раз отфактурована арендатору по фактическим затратам и включена в очередной платеж. Однако при выполнении расчета трудно предугадать, в каком квартале и на какую сумму будет осуществлено техническое обслуживание, поэтому его ориентировочная стоимость равномерно распределяется на все арендные платежи в размере 7% от цены объекта.

Стоимость аренды рассчитывается по формуле, приведенной в п. 4.

10. Арендные платежи определяются как сумма позиций 6, 7, 8 и 9.

Приведенный алгоритм расчета может достаточно легко программироваться для компьютерных расчетов, обеспечивающих допустимую точность для определения ориентировочных величин арендных платежей.



Следует обратить внимание, что в 11м и 12м кварталах арендодатель уже полностью погасил кредит или возместил самостоятельное финансирование за счет платежей арендатора, включающих составляющие амортизационных отчислений и стоимости кредита или собственного финансирования, в связи с чем арендные платежи за эти кварталы дают ему относительно большую прибыль, чем предыдущие, искусственно заниженные для выравнивания ставок. Однако это может не учитываться российскими налоговыми органами и облагаться налогом с их полных величин, что с экономической точки зрения неоправданно, так как бруттоприбыль распределена равномерно. Наоборот, предыдущие платежи не покрывали арендодателю его платежей в счет амортизации.

На практике специализированные аренднолизинговые компании исполняют одновременно десятки, а то и сотни договоров оперативной и финансовой аренды.

Поэтому некоторые колебания в величинах арендных платежей нивелируются наложением различных расходов и поступлений. Главное, чтобы компания обеспечивала запланированную рентабельность всей своей деятельности.

Договоры оперативной и финансовой аренды (лизинга) могут предусматривать неравномерные платежи, равномерные платежи, платежи авансовыми выплатами в начале каждого периода аренды или лизинга, а также дополнительные платежи, возмещающие затраты арендодателей на предоставление услуг и страхование.

В тех случаях, когда величина арендных платежей определяется в результате конкуренции между арендодателями аналогичных объектов, например персональных компьютеров, светокопировальных машин, большегрузных автомобилей, сельскохозяйственной техники и т.д., приведенные расчеты могут использоваться для оценки конкурентоспособности арендодателей и возможной рентабельности предстоящих арендных операций. Естественно, что в этих случаях следует предварительно провести приведение арендных платежей по техническим характеристикам объектов аренды и по набору услуг, входящих в стоимость аренды.

Приведение арендных ставок может быть выполнено по методике, аналогичной приведению цен контрактов куплипродажи, которая изложена в разд. I учебника.

Контрольные вопросы по п. 1.1— 1.5 темы 1. На какие правовые нормы следует ориентироваться при заключении международных договоров аренды? 2. Что определяют базисные условия поставок в договорах аренды? 3. Кто и какие виды страхования осуществляет в ходе исполнения договоров аренды? 4. С какой целью определяется стоимость аренды? 5. Какова структура стоимости аренды? 5. Чем лимитируется общее время нахождения объекта в аренде и в ожидании аренды? 6. В чем заключается принцип расчета арендных платежей при оперативной аренде? 7. Как могут учитываться в арендных платежах расходы арендодателя на страхование и предоставление услуг? 1.6. Гарантии платежей и возврата объектов аренды Проблемы гарантий платежей и возврата объектов аренды арендодателям достаточно успешно решаются в странах с цивилизованной экономикой и развитой судебной системой. В конце 90х гг. в России и других странах СНГ эти проблемы решались с большим трудом.

Проблемы неплатежей могут возникать в связи со следующими основными обстоятельствами. Неплатежеспособность арендатора может возникать по его собственной вине (например, при неграмотном ведении дела) или по внешним причинам, вызванным неплатежами покупателей продукции, необязательностью поставщиков, резким повышением цен, крахом банка, где сосредоточены свободные средства арендатора, непредвиденным ужесточением налоговой и таможенной политики и т.д. Проблема невозврата объектов аренды в связи с расторжением арендодателями договоров изза существенных нарушений их условий арендаторами или по окончании сроков аренды в большинстве случаев связана с непорядочностью арендаторов, пользующихся медлительностью судопроизводства и практическим бессилием органов, обеспечивающих принудительное исполнение судебных решений.

В связи с проблемами невозврата объектов аренды следует обратить внимание на фактор движимости сдаваемого в аренду имущества. При прочих равных условиях более просто решаются вопросы возврата транспортных средств, самоходных и прицепных машин и механизмов, а также иного имущества, которое не жестко скреплено с землей или зданиями и его физический возврат арендодателю не связан с демонтажем, разборкой и транспортировкой, затраты на которые часто сопоставимы с возвратной остаточной стоимостью самого объекта аренды.





В связи с понятием остаточной стоимости необходимо дать пояснения. Остаточная стоимость объекта аренды.может иметь несколько определений, различающихся по экономическому содержанию:

• балансовая остаточная стоимость объекта аренды, представляющая не амортизированную арендодателем часть его стоимости;

• возвратная остаточная стоимость объекта аренды, представляющая часть стоимости аренды, не покрытой арендными платежами, в связи с перерывом в оперативной аренде или вследствие окончания очередного договора, или в связи с его вынужденным расторжением арендодателем изза существенных нарушений обязательств арендатором.

Арендодателя, в первую очередь, интересует гарантирование своевременности арендных платежей, и при перерывах в оперативной аренде — физический возврат объекта, либо гарантирование получения его возвратной остаточной стоимости.

Поэтому арендодатели должны придерживаться правила: не сдавать в оперативную аренду объекты, стоимость физического возврата которых сопоставима с их возвратной остаточной стоимостью, а также легко перемещаемые объекты, сдача в пользование которых другим арендаторам или реализация на рынке неперспективна изза их индивидуальных технических особенностей.

Вместе с тем следует иметь в виду, что в оперативную аренду можно с успехом сдавать и недвижимость, но только не ту, которая физически поставляется арендатору, а ту, для использования' которой приходит сам арендатор. Такими объектами могут быть земля, жилые дома, сельскохозяйственные постройки, здания и сооружения, мелкие и крупные промышленные объекты. Наиболее распространенным способом обеспечения арендных платежей и возврата арендодателю объекта аренды является предоставление финансовых гарантий. В практике используется несколько их видов.

Банковские гарантии — это предоставляемые арендаторами письма банков, гарантирующие выплату арендной платы и возврат объекта аренды после окончания ее срока или в случае досрочного расторжения арендного договора по вине арендатора. Такие гарантии должны отвечать следующим требованиям:

• гарантия должна быть выдана достаточно солидным банком;

• действие гарантии не должно быть ограничено календарным сроком, она должна действовать «до исполнения арендатором своих обязательств»;

• сумма гарантии согласовывается сторонами и указывается в договоре, причем арендодатель должен настаивать на сумме, с одной стороны, обеспечивающей его интересы, а с другой — не слишком снижающей его конкурентоспособность на арендном рынке. Практика показывает, что средняя сумма такой гарантии может быть не выше 30% от стоимости аренды, но не ниже возвратной остаточной стоимости объекта при недостаточном знании деловых качеств арендатора;

• гарантия должна быть безотзывной и безусловной.

Денежные депозиты в качестве гарантии платежей применяются крайне редко и в основном в тех случаях, когда арендатор неоднократными задержками платежей дал арендодателю основание усомниться в его платежеспособности. Тогда арендодатель может потребовать либо немедленного возврата объекта, либо внесения в банк блокированного депозита на полную стоимость оставшихся платежей и расходов на возврат имущества.

Резервный безотзывный аккредитив — письмо банка, в котором он принял на себя обязательство выплатить арендодателю указанную в нем сумму против получения от арендодателя извещения, что арендатор не выполнил в срок договорные обязательства. Требования к резервному аккредитиву те же, что и к банковской гарантии Резервный аккредитив не может быть бессрочным, и срок его действия должен с запасом не более одного месяца перекрывать срок окончания аренды.

Однако поскольку стоимость резервного аккредитива пропорциональна не только его сумме, но и длительности действия, его целесообразно использовать при сдаче имущества в краткосрочную оперативную аренду.

Pages:     | 1 |   ...   | 62 | 63 || 65 | 66 |   ...   | 98 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.